Thủ tục chuyển nhượng nhà chung cư

Trong cuộc sống hiện đại ngày nay, dân số đông khiến cho nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng mạnh. Trong khi đó, do quỹ đất hạn chế nên không thể đáp ứng hết tất cả nhu cầu của người dân. Do đó, hầu hết các gia đình lựa chọn sinh sống tại căn hộ chung cư. Đó cũng là lý do chính thúc đẩy giao dịch mua bán chung cư, đặc biệt là việc chuyển nhượng nhà chung cư. Vậy, trình tự, thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng nhà chung cư được thực hiện như thế nào? Bài viết dưới đây của Luật Thành Đô sẽ giúp Qúy khách nắm rõ hơn về thủ tục này.

I. CƠ SỞ PHÁP LÝ

1. Luật Nhà ở 2014;

2. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở;

3. Nghị định số 30/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở;

4. Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

5. Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;

II. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ CHUNG CƯ

2.1. Khái niệm chuyển nhượng

Chuyển nhượng là việc chuyển giao tài sản từ cá nhân hoặc tổ chức này sang cá nhân hoặc tổ chức khác. Theo đó, bên được chuyển nhượng sẽ có quyền sở hữu và thụ hưởng đầy đủ các quyền lợi mà chủ sở hữu trước đó được thụ hưởng. Và bên bàn giao nhận được số tiền tương ứng với giá trị tài sản mà hai bên đã thỏa thuận

2.2. Khái niệm nhà chung cư

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

2.3. Điều kiện chuyển nhượng nhà chung cư

Theo quy định tại Điểm e Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 thì các giao dịch về nhà không bắt buộc phải buộc phải có Giấy chứng nhận là: “Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.”

Ngoài ra, việc chuyển nhượng nhà chung cư còn được quy định cụ thể tại Khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 như sau: “Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.”

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định cụ thể tại Khoản 1 Điều 32 Thông tư số 19/2016/TT-BXD như sau: “Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

III. THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ CHUNG CƯ

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014: “Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí.”. Theo đó, khi có nhu cầu chuyển nhượng nhà chung cư, quý khách có trách nhiệm phải tuân thủ một số điều kiện và trình tự thủ tục như sau:

3.1. Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 33 Thông tư số 19/2016/TT-BXD: “Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 34 của Thông tư này. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.”

Theo đó, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư gồm một số nội dung chính như sau:

- Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, nếu là cá nhân thì ghi thông tin về cá nhân; nếu là tổ chức thì ghi tên tổ chức và người đại diện theo pháp luật;

- Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư;

- Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Giải quyết tranh chấp;

- Các thỏa thuận khác

3.2. Công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 33 Thông tư số 19/2016/TT-BXD, việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được thực hiện như sau:

- Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

+ 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư;

+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà chung cư đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại;

Lưu ý: Trường hợp quý khách chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà chung cư trong tổng số nhà chung cư đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà chung cư đã ký với chủ đầu tư cho những nhà chung cư chuyển nhượng;

+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó;

+ Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

- Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. Nếu thỏa thuận văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện như trên.

3.3. Đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 33 Thông tư số 19/2016/TT-BXD, sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

 Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:

- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng (trường hợp phải công chứng, chứng thực thì phải thực hiện việc công chứng, chứng thực trước khi nộp cho chủ đầu tư);

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà chung cư đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà chung cư trong tổng số nhà chung cư đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà chung cư đã ký với chủ đầu tư cho những nhà chung cư chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà chung cư thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà chung cư;

- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;

- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.

Cùng với đó, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định tại điểm a khoản này và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:

- 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà chung cư đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyến nhượng liền kề trước đó (đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi); bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà chung cư và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà chung cư đã ký với chủ đầu tư cho những nhà chung cư chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà chung cư trong tổng số nhà chung cư đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà chung cư (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà chung cư);

- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

3.4. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư hoàn thành nốt giấy tờ cần thiết để được cấp Giấy chứng nhận

Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà chung cư đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyến nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà chung cư trong tổng số nhà chung cư đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà chung cư đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà chung cư thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà chung cư;

-  Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

3.5. Lệ phí

Khi chuyển nhượng nhà chung cư, quý khách sẽ phải nộp một số loại thuế, lệ phí cơ bản sau:

- Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ chung cư: 2% giá trị chuyển nhượng.

- Lệ phí trước bạ:  0,5 % lệ phí trước bạ x diện tích đất x giá đất theo bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có căn hộ chung cư ban hành.

Trên đây là những vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục chuyển nhượng nhà chung cư. Nếu có bất kì vướng mắc nào, Quý khách vui lòng liên hệ Công ty Luật Thành Đô để được tư vấn và giải đáp miễn phí.